BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Negara Indonesia merupakan Negara Agraris, yang
mayoritas penduduknya bergerak dalam sektor pertanian dengan memanfaatkan
sumber daya Alam (kesuburan tanah, hasil perikanan, dll). Oleh karena itu
dibutuhkan instrument yang mengatur bagaimana cara rakyat Indonesia tersebut
memanfaatkan tanah dan sumber daya alam yang berada di dalam perut bumi
Indonesia dapat digunakan dengan sebaik-baiknya untuk kemakmuran masyarakat
Indonesia.
Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat
mendasar. Manusia hidup dalam melakukan aktivitas diatas tanah sehingga setiap
saat manusia selalu berhubungan dengan tanah, dapat dikatakan hampir semua
kegiatan hidup manusia baik secara langsung maupun tidak langsung selalu
memerlukan tanah.
Tanah dalam arti hukum memiliki peranan yang sangat
penting dalam kehidupan manusia karena dapat menentukan keberadaan dan
kelangsungan hubungan dan perbuatan hukum, baik dari segi individu maupun
dampak bagi orang lain. Untuk mencegah masalah tanah tidak sampai menimbulkan
konflik kepentingan dalam masyarakat, diperlukan pengaturan, penguasaan dan
penggunaan tanah atau dengan kata lain disebut dengan hukum tanah.
Dalam pelaksanaan ketentuan tersebut maka dibuatlah
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA).
Dengan diundangkannya UUPA, berarti sejak saat itu Indonesia telah memiliki
Hukum Agraria Nasional yang merupakan warisan kemerdekaan setelah pemerintah
kolonial Belanda. Di dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok Agraria, menegaskan peranan kunci tanah, bahwa bumi, air, dan ruang
angkasa mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat yang adil
dan makmur. Dalam konteks ini, penguasaan dan penghakkan atas tanah terutama
tertuju pada perwujudan keadilan dan kemakmuran dalam pembangunan masyarakat.
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria, Undang-undang ini bermaksud untuk mengadakan Hukum
Agraria Nasional yang berdasarkan atas hukum adat tentang tanah. Dengan
lahirnya undang-undang ini, tercapailah suatu keseragaman mengenai hukum tanah,
sehingga tidak ada lagi ada hak atas tanah menurut hukum barat disamping hak
atas tanah menurut hukum adat.
Dengan undang-undang ini, telah dicabut buku II KUHPerdata
(Burgerlijk Wetboek) sepanjang yang mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang
terkandung didalamnya, kecuali ketentuan-ketentuan mengenai hipotek yang masih
berlaku sejak berlakunya undang-undang ini. Dengan demikian, tidak ada lagi
dualisme mengenai hukum tanah, yaitu Hukum Barat dan Hukum Adat karena telah
ada unifikasi Hukum Tanah Indonesia.
Dengan demikian telah dihapuskan dari B.W. segala
ketentuan atau pasal-pasal yang mengenai hak-hak kebendaan lainnya atas tanah
dan oleh undang-undang baru itu telah diciptakan hak-hak yang berikut atas
tanah :
a. Hak milik;
b. Hak guna usaha;
c. Hak guna bangunan;
d. Hak pakai;
e. Hak sewa.
B. Identifikasi / Rumusan Masalah
1. Apa yang dimaksud dengan Hak Milik, Hak
Pakai, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan ?
2. Apa saja subjek Hukum Hak Milik, Hak
Pakai, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan ?
3. Bagaimana terjadinya Hak Milik, Hak
Pakai, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan ?
4. Apa saja Hak dan Kewajiban Hak Milik, Hak
Pakai, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan ?
5. Berapa lama jangka waktu untuk Hak
Milik, Hak Pakai, Hak Guna Usaha dan Hak una Bangunan ?
6. Bagaimana beralihnya Hak Milik, Hak
Pakai, Hak Guna Usaha dan Hak una Bangunan ?
7. Bagaimana hapusnya Hak Milik, Hak Pakai,
Hak Guna Usaha dan Hak una Bangunan ?
BAB
II
TINJAUAN
TEORITIS TENTANG HUKUM AGRARIA
A. Ruang Lingkup Hukum Agraria
1. Definisi Agraria
Kata agraria mempunyai arti yang
sangat berbeda antara bahasa yang satu dengan bahasa lainnya. Dalam bahasa Latin kata agraris
berasal dari kata ager dan agrarius. Kata ager berarti
tanah atau sebidang tanah, sedangkan kata agrarius mempunyai arti sama
dengan “perladangan, persawahan, pertanian”.[1]
Dalam terminologi bahasa Indonesia, agraria berarti urusan tanah pertanian,
perkebunan[2],
sedangkan dalam bahasa Inggris kata agraria diartikan agrarian yang
selalu diartikan tanah dan dihubungkan dengan usaha pertanian. Pengertian agrarian
ini , sama sebutannya dengan agrarian laws bahkan sering kali digunakan
untuk menunjuk kepada perangkat peraturan hukum yang bertujuan mengadakan
pembagian tanah-tanah yang luas dalam rangka lebih meratakan penguasaan dan
pemilikan tanah. [3]
Selain pengertian agraria dilihat
dari segi terminologi bahasa sebagaimana di atas, pengertian agraria dapat pula
ditemukan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Hal ini dapat ditemukan
jika membaca konsiderans dan pasal-pasal yang terdapat dalam ketentuan UUPA itu
sendiri. Oleh karena itu, pengertian agraria dan hukum agraria mempunyai arti
atau makna yang sangat luas. Pengertian agraria meliputi bumi, air dan ruang
angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya (Pasal 1 ayat (2)). Sementara
itu pengertian bumi meliputi permukaan bumi (yang disebut tanah), tubuh bumi di
bawahnya serta yang berada di bawah air (Pasal 1 ayat (4) jo. Pasal 4 ayat
(1)).
Ruang lingkup agraria menurut UUPA
sama dengan ruang lingkup sumber daya agraria/ sumber daya alam menurut
Ketetapan MPR RI No. IX/MPR/2001 tentang Pembaharuan Agraria dan Pengelolaan
Sumber Daya Alam. Ruang lingkup dapat dijelaskan sebagai berikut :
a. Bumi
Pengertian
bumi menurut Pasal 1 Ayat (4) UUPA adalah permukaan bumi, termasuk pula 4 Ayat
(1) UUPA adalah tanah.
b. Air
Pengertian
air menurut Pasal 1 Ayat (5) UUPA adalah air yang berada di perairan pedalaman
maupun air yang berada di laut wilayah Indonesia. Dalam Pasal 1 angka 3
Undang-undang N0. 11 Tahun 1974 tentang Pengairan, Disebutkan bahwa pengairan
air meliputi air yang terkandung di dalam dan atau berasal dari sumber-sumber
air, baik yang terdapat di atas maupun di bawah permukaan tanah, tetapi tidak
meliputi air yang ada di laut.
c. Ruang Angkasa
Pengertian
ruang angkasa menurut Pasal 1 ayat (6) UUPA adalah ruang di atas bumi wilayah
Indonesia dan ruang di atas air wilayah Indonesia. Pengertian ruang angkasa
menurut Pasal 48 UUPA, ruang di atas bumi dan air yang mengandung tenaga dan
unsur-unsur yang dapat digunakan untuk usaha-usaha memelihara dan
memperkembangkan kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung
didalamnya dan hal-hal lain yang bersangkutan dengan itu.
d. Kekayaan Alam yang Terkandung di
Dalamnya
Kekayaan
Alam yang Terkandung di dalam disebut bahan, yaitu unsur-unsur kimia,
mineral-mineral, biji-biji dan segala macam batuan, termasuk batuan-batuan
mulia yang merupakan endapan-endapan alam (Undang-Undang No. 11 Tahun 1967
tentang Ketentuan-Ketentuan Pokok Pertambangan)
2. Definisi Hukum Agraria
Hukum agraria dalam bahasa Belanda
disebut Agrarisch recht yang merupakan istilah yang dipakai dalam lingkungan
administrasi pemerintahan. Dengan demikian Agrarisch recht dibatasi pada
perangkat peraturan perundang-undangan yang memberikan landasan bagi para
penguasa dalam melaksanakan kebijakan di bidang pertanahan.
Menurut Soebekti dan R.
Tjitrosoedibio, hukum agraria (Agraria recht), adalah keseluruhan dari
ketentuan-ketentuan hukum, baik hukum perdata , maupun hukum tata negara (staatsrecht)
maupun pula hukum tata usaha Negara (administratifrecht) yang mengatur hubungan-hubungan
antara orang termasuk badan hukum dengan bumi, air, dan ruang angkasa dalam
seluruh wilayah Negara dan mengatur pula wewenang-wewenang yang bersumber pada
hubungan-hubungan tersebut.
Boedi Harsono menyatakan hukum
agraria bukan hanya merupakan satu perangkat bidang hukum. hukum agraria
merupakan satu kelompok berbagai bidang hukum, yang masing-masing mengatur
hak-hak penguasaan atas sumber-sumber daya alam tertentu yang termasuk
pengertian agraria. Kelompok berbagai bidang hukum tersebut terdiri atas[4]:
a. Hukum Tanah, yang mengatur hak-hak
penguasaan atas tanah, dalam arti permukaan bumi.
b. Hukum Air, yang mengatur hak- hak
penguasaan atas air.
c. Hukum Pertambangan, yang mengatur
hak-hak penguasaan atas bahan-bahan galian yang dimaksudkan oleh Undang-undang
Pokok Pertambangan.
d. Hukum Perikanan, yang mengatur hak-hak
penguasaan atas kekayaan alam yang terkandung di dalam air.
e. Hukum Penguasaan Atas Tenaga dan
Unsur-unsur dalam Ruang Angkasa, mengatur hak-hak penguasaan atas tenaga dan
unsure-unsur dalam ruang angkasa yang dimaksudkan oleh Pasal 48 UUPA.
Dengan demikian dapat dikatakan
bahwa hukum agraria merupakan keseluruhan kaidah-kaidah hukum, baik yang
tertulis maupun yang tidak tertulis, yang mengatur agraria, baik dalam
pengertian sempit yang hanya mencakup permukaan bumi (tanah) maupun dalam
pengertian luas, mencakup bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya.
Hukum agraria dapat masuk dalam 2
(dua) ranah hukum, yaitu:
1) Hukum publik : hukum agraria masuk ranah
hukum publik saat pengaturan tentang batas bangunan diruang udara.
2) Hukum privat : hukum agraria masuk ranah
hukum privat saat penjualan tanah.
B. Tujuan Hukum Agraria
Berdasarkan
dengan pengertian agraria, tujuan pokok yang ingin dicapai dengan adanya UUPA[5], yaitu:
1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan
hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakanb kemakmuran,
kebahagiaan dan keadilan bagi Negara dan rakyat, terutama rakyat tani, dalam
rangka masyarakat yang adil dan makmur.
2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan
kesatuan, dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan.
3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan
kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat keseluruhan.
Dengan mengacu pada tujuan pokok
diadakannya UUPA, jelaslah bahwa UUP merupakan sarana yang akan dipakai untuk
mewujudkan cita-cita bangsa dan Negara sebagaimana yang diamanatkan oleh
Pembukaan UUD 1945, yaitu memajukan kesejahteraan umum dan mencerdaskan
kehidupan bangsa Indonesia.
BAB
III
MEMBANDINGKAN
HUKUM HAK MILIK, HAK PAKAI, HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN MENURUT UNDANG-UNDANG
NO.5 TAHUN 1960 TENTANG UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA
A. Pengertian Hak Milik, Hak Pakai, Hak
Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan[6]
1. Hak Milik
Pengertian hak milik menurut
ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak yang turun temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan Pasal
6. Hak milik dikatakan merupakan hak yang turun temurun karena hak milik dapat
diwariskan oleh pemegang hak kepada ahli warisnya. Hak milik sebagai hak yang
terkuat berarti hak tersebut tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap
gangguan dari pihak lain. Terpenuh berarti hak milik memberikan wewenang yang
paling luas dibandingkan dengan hak-hak yang lain. Hak milik juga dapat beralih
dan dialihkan kepada pihak lain.
2. Hak Pakai
Hak pakai diatur dalam Pasal 41 –
43 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria. Pasal 41 ayat (1) UUPA menentukan sebagai berikut: Hak pakai adalah
hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung
oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban
yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan
perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal
tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.
3. Hak Guna Usaha
Menurut ketentuan Pasal 28 ayat (1)
UUPA, hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung
oleh negara dalam jangka waktu tertentu untuk usaha pertanian, perikanan atau
peternakan.
4. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan diatur dalam
Pasal 35 – 40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria. Pasal 35 ayat (1) UUPA menerangkan pengertian hak guna
bangunan sebagai hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu.
B. Subyek Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna
Usaha dan Hak Guna Bangunan[7]
1. Hak Milik
Pasal 21 ayat (1) UUPA menentukan
bahwa :
a. Warganegara Indonesia yang dapat
mempunyai hak milik.
b. Namun ayat (2) ketentuan tersebut
membuka peluang bagi badan hukum tertentu untuk mempunyai hak milik. Beberapa
badan hukum yang dapat mempunyai hak milik adalah bank pemerintah atau badan
keagamaan dan badan social.
Hak milik tidak dapat dipunyai oleh
warganegara asing maupun orang yang memiliki kewargangeraan ganda (warganegara
Indonesia sekaligus warganegara asing). Bagi warganegara asing atau orang yang
berkewarganegaraan ganda yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa
wasiat atau percampuran harta karena perkawinan wajib untuk melepaskan hak
tersebut paling lama satu tahun setelah memperoleh hak milik. Apabila jangka
waktu tersebut berakhir dan hak milik tidak dilepaskan, maka hak milik menjadi
hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara dengan tetap memperhatikan
hak-hak pihak lain yang membebani tanah tersebut.
2. Hak Pakai
Pasal 42 UUPA menentukan bahwa yang
dapat mempunyai hak pakai adalah (Pasal 39 PP40/1996):
a. Warganegara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen, dan Pemerintah Daerah;
d. Badan-badan keagamaan dan sosial;
e. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia;
f. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia;
g. Perwakilan negara asing dan perwakilan
badan Internasional.
3. Hak Guna Usaha
Pasal
30 ayat (1) UUPA menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak guna usaha adalah:
a. Warganegara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4. Hak Guna Bangunan
Pasal
36 ayat (1) UUPA menentukan bahwa yang dapat mempunyai hak guna bangunan
adalah:
a. Warganegara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
C. Terjadinya Hak Milik, Hak Pakai, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan[8]
1. Hak Milik
Terjadinya
hak milik dapat disebabkan karena (Pasal 22 UUPA):
a. Hukum adat, misalnya melalui pembukaan
tanah.
b. Penetapan pemerintah, yaitu melalui
permohonan yang diajukan kepada instansi yang mengurus tanah.
c. Ketentuan undang-undang, yaitu atas
dasar ketentuan konversi.[9]
2. Hak Pakai
Sebagaimana
ditentukan dalam Pasal 41 PP40/1996, ada tiga jenis tanah yang dapat diberikan
dengan hak pakai, yaitu:
a. Tanah Negara;
b. Tanah hak pengelolaan;
c. Tanah hak milik.
Terjadinya hak pakai atas tanah negara adalah
melalui keputusan pemberian hak oleh menteri
atau pejabat yang ditunjuk. Terjadinya hak pakai atas hak pengelolaan
adalah melalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk
berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Sedangkan untuk hak pakai atas tanah
hak milik terjadi melalui pemberian tanah oleh pemegang hak milik dengan akta
yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Setiap pemberian hak pakai
tersebut wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
3. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha terjadi karena
penetapan pemerintah, yaitu melalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau
pejabat yang ditunjuk. Pemberian hak guna usaha wajib didaftarkan di buku tanah
pada Kantor Pertanahan dan terjadi sejak didaftarkan. Adapun tanah yang dapat
diberikan dengan hak guna usaha adalah tanah negara. Apabila tanah tersebut
berupa kawasan hutan, maka pemberian hak guna usaha dapat dilakukan setelah
tanah tersebut dikeluarkan dari status kawasan hutan. Apabila tanah yang akan diberikan
dengan hak guna usaha sudah dikuasai dengan hak tertentu yang sesuai dengan
ketentuan yang berlaku, maka pemberian hak guna usaha dapat dilaksanakan
setelah dilakukan pelepasan hak atas tanah itu. Demikian pula apabila di atas
tanah yang akan diberikan hak guna usaha terdapat tanaman atau bangunan milik
pihak lain yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka pemilik tanaman atau
bangunan tersebut berhak untuk mendapatkan ganti rugi dari pemegang hak guna
usaha.
4. Hak Guna Bangunan
Ada tiga jenis tanah yang dapat
diberikan dengan hak guna bangunan, yaitu :
a. Untuk tanah negara, hak guna bangunan
diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang
ditunjuk.
b. Untuk tanah hak pengelolaan, hak guna
bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat
yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Sedangkan
c. untuk tanah hak milik, terjadinya hak
guna bangunan adalah melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Setiap pemberian hak guna bangunan
wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
D. Hak dan Kewajiban Hak Pakai, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan[10]
1. Hak Milik
Tidak
diatur
2. Hak Pakai
Menurut
ketentuan Pasal 52 PP 40/1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak
pakai atas tanah , hak dari pemegang hak pakai adalah:
a. Pemegang hak pakai berhak menguasai dan
mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak pakai selama waktu tertentu untuk
keperluan pribadi atau usahanya serta untuk memindahkan hak tersebut kepada
pihak lain dan membebaninya, atau selama digunakan untuk keperluan tertentu.
Pasal 50 PP 40/1996 tentang hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai atas
tanah mengatur kewajiban pemegang hak pakai adalah
sebagai berikut
a. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan
cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian
penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas
tanah hak milik;
b. Menggunakan tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberiannya, atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik;
c. Memelihara dengan baik tanah dan
bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan
dengan hak pakai kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak
milik sesudah hak pakai tersebut hapus;
e. Menyerahkan sertipikat hak pakai yang
telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
f. Pasal 51 PP40/1996 menentukan kewajiban
tambahan bagi pemegang hak yang tanahnya mengurung atau menutup pekarangan atau
bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air juga wajib memberikan
jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang
tanah yang terkurung tersebut.
3. Hak Guna Usaha
a. Pemegang hak guna usaha berhak untuk
menguasai dan menggunakan tanah yang dipunyainya untuk melaksanakan usaha di
bidang pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan. Untuk mendukung
usahanya tersebut, maka pemegang hak guna usaha berhak untuk menguasai dan
menggunakan sumber air dan sumber daya alam lainnya yang terdapat di atas tanah
tersebut dengan memperhatikan ketentuan yang berlaku dan kepentingan masyarakat
sekitar.
Pemegang hak guna usaha berkewajiban untuk:
a. Membayar uang pemasukan kepada negara;
b. Melaksanakan usaha pertanian,
perkebunan, perikanan dan atau peternakan sesuai dengan peruntukan dan syarat
yang ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
c. Mengusahakan sendiri tanah tersebut
dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha yang ditetapkan oleh instansi teknis;
d. Membangun dan memelihara prasarana
lingkungan dan fasilitas tanah yang ada di lingkungan areal tanah tersebut;
e. Memelihara kesuburan tanah, mencegah
kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup
sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
f. Menyampaikan laporan tertulis setiap
akhir tahun mengenai penggunaan tanah tersebut;
g. Menyerahkan kembali tanah tersebut
kepada negara setelah hak guna usahanya hapus;
h. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha
yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan;
i.
Selain
kewajiban-kewajiban tersebut, pemegang hak guna usaha juga dilarang untuk
menyerahkan pengusahaan tanah tersebut kepada pihak lain, kecuali diperbolehkan
menurut ketentuan yang berlaku. Pemegang hak yang tanahnya mengurung atau
menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air
juga wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung tersebut.
4. Hak Guna Bangunan
Pasal 32 PP 40/1996 tentang hak
guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah menentukan bahwa pemegang
hak guna bangunan berhak untuk menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan
dengan hak guna bangunan selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk
mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
Kewajiban-kewajiban pemegang hak
guna bangunan menurut ketentuan Pasal 30 PP 40/1996 tentang hak guna usaha, hak
guna bangunan, hak pakai atas tanah adalah:
1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan
cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
2. Menggunakan tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
pemberian haknya;
3. Memelihara dengan baik tanah dan
bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan
dengan hak guna bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang
hak milik sesudah hak guna bangunan itu hapus;
5. Menyerahkan sertifikat hak guna bangunan
yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
E. Jangka Waktu Hak Pakai, Hak Guna Usaha
dan Hak Guna Bangunan[11]
1. Hak Milik
Tidak diatur
2. Hak Pakai
Hak pakai atas tanah hak milik diberikan
untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan tidak dapat
diperpanjang. Setelah hak pakai berakhir, hak pakai dapat diperbaharui atas
kesepakatan pemegang hak pakai dan pemegang hak milik melalui pemberian hak
pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Setiap
perpanjangan dan pembaharuan hak pakai wajib didaftarkan di buku tanah pada
Kantor Pertanahan.
3. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha diberikan untuk pertama
kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun.
Setelah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat
diberikan pembaruan hak di atas tanah yang sama (Pasal 8 PP 40/1996 juncto
Pasal 29 UUPA).
4. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan yang berasal dari
tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama
tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua
puluh tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, hak guna bangunan tersebut
dapat diperbarui.
Untuk hak guna bangunan yang
berasal dari tanah hak pengelolaan, diperlukan persetujuan dari pemegang hak
pengelolaan. Permohonan perpanjangan atau pembaruan hak guna bangunan diajukan
selambat-lambatnya dua tahun sebelum jangka waktunya berakhir dan wajib dicatat
dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
Untuk hak guna bangunan atas tanah
hak milik, jangka waktunya adalah paling lama tiga puluh tahun. Setelah jangka
waktu tersebut berakhir, maka hak guna bangunan dapat diperbarui atas
kesepakatan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemegang hak milik.
Pembaruan tersebut dimuat dalam akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah dan wajib didaftarkan.
F. Beralihnya Hak Milik, Hak Pakai, Hak
Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan[12]
1. Hak Milik
Hak milik dapat dialihkan kepada
pihak lain dengan cara jual beli, hibah, tukar-menukar, pemberian dengan wasiat
dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.[13]
Perlu diperhatikan bahwa hak milik tidak dapat dialihkan kepada orang asing
atau badan hukum karena orang asing dan badan hukum tidak dapat menjadi subyek
hak milik. Sehingga peralihannya menjadi batal demi hukum dan tanahnya jatuh
kepada negara.[14]
2. Hak Pakai
Hak pakai atas tanah negara yang
diberikan untuk jangka waktu tertentu dan hak pakai atas tanah hak pengelolaan
dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Sedangkan hak pakai atas tanah
hak milik hanya dapat dialihkan apabila hal ini dimungkinkan dalam perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik tersebut. Adapun cara peralihannya
adalah sebagai berikut:
a. Jual beli;
b. Tukar menukar;
c. Penyertaan dalam modal;
d. Hibah;
e. Pewarisan.
3. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha
dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain dengan cara:
a. Jual beli;
b. Tukar menukar;
c. Penyertaan dalam modal;
d. Hibah;
e. Pewarisan.
4. Hak Guna Bangunan
Hak guna
bangunan dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain dengan cara:
a. Jual beli;
b. Tukar menukar;
c. Penyertaan dalam modal;
d. Hibah;
e. Pewarisan.
G. Hapusnya Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna
Usaha dan Hak Guna Bangunan[15]
1. Hak Milik
Menurut
ketentuan Pasal 27 UUPA, hak milik hapus karena:
a. Tanahnya jatuh kepada negara:
b. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal
18 UUPA;
c. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
d. Karena diterlantarkan;
e. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan
Pasal 26 ayat (2) UUPA.
f. Tanahnya musnah.
g. Selain itu hak milik juga hapus apabila
terjadi pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan peraturan landreform yang
mengenai pembatasan maksimum dan larangan pemilikan tanah/pertanian secara
absentee.[16]
2. Hak Pakai
Hak pakai hapus
karena (Pasal 55 PP40/1996):
a. Jangka waktunya berakhir dan tidak
diperpanjang atau diperbarui;
b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya
berakhir karena:
c. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan mengenai hak dan
kewajiban pemegang hak pakai;
d. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau
kewajiban-kewajiban yang diatur dalam perjanjian pemberian hak pakai antara
pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan hak
pengelolaan;
e. Putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;
f. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
g. Dicabut untuk kepentingan umum
(berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas
Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya);
h. Diterlantarkan;
i.
Tanahnya
musnah;
j.
Orang
atau badan hukum yang mempunyai hak pakai tidak lagi memenuhi syarat sebagai
pemegang hak (wajib melepaskan atau mengalihkan haknya paling lambat satu
tahun).
k. Terhadap tanah yang hak pakainya hapus
karena ketentuan tersebut, maka tanahnya menjadi tanah negara.
3. Hak Guna Usaha
Hak guna usaha
hapus karena (Pasal 34 UUPA):
a. Jangka waktunya berakhir dan tidak
diperpanjang atau diperbarui;
b. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
c. Dicabut untuk kepentingan umum
(berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas
Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya);
d. Diterlantarkan;
e. Tanahnya musnah;
f. Orang atau badan hukum yang mempunyai
hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak (wajib
melepaskan atau mengalihkan haknya paling lambat satu tahun).
Terhadap tanah
yang hak guna usahanya hapus karena ketentuan tersebut, maka tanahnya menjadi
tanah negara.
4. Hak Guna Bangunan
Berikut ini
adalah penyebab hapusnya hak guna bangunan:
a. Jangka waktunya berakhir dan tidak
diperpanjang atau diperbarui;
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya
berakhir oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang
hak milik karena tidak dipenuhinya suatu syarat:
c. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
memegang hak;
d. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau
kewajiban-kewajiban yang disepakati oleh pemegang hak guna bangunan dengan
pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik;
e. Putusan pengadilan yang berkekuatan
hukum tetap.
f. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
g. Dicabut untuk kepentingan umum
(berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas
Tanah dan Benda-Benda yang Ada di Atasnya);
h. Diterlantarkan;
i.
Tanahnya
musnah;
j.
Orang
atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan tidak lagi memenuhi syarat
sebagai pemegang hak (wajib melepaskan atau mengalihkan haknya paling lambat
satu tahun).
Hapusnya hak guna bangunan atas
tanah negara mengakibatkan tanah tersebut menjadi tanah negara. Hapusnya hak
guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali ke
dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan. Hapusnya hak guna bangunan atas
tanah hak milik mengakibatkan tanah tersebut kembali ke dalam penguasaan
pemegang hak milik.
BAB IV
KESIMPULAN
A. Kesimpulan
Pengertian agraria dan hukum agraria
mempunyai arti atau makna yang sangat luas. Pengertian agraria meliputi bumi,
air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok Agraria, Undang-undang ini bermaksud untuk mengadakan Hukum
Agraria Nasional yang berdasarkan atas hukum adat tentang tanah. Dengan
lahirnya undang-undang ini, tercapailah suatu keseragaman mengenai hukum tanah,
sehingga tidak ada lagi ada hak atas tanah menurut hukum barat disamping hak
atas tanah menurut hukum adat.
Dengan undang-undang ini, telah dicabut buku II
KUHPerdata (Burgerlijk Wetboek) sepanjang yang mengenai bumi, air serta
kekayaan alam yang terkandung didalamnya, kecuali ketentuan-ketentuan mengenai
hipotek yang masih berlaku sejak berlakunya undang-undang ini. Dengan demikian,
tidak ada lagi dualisme mengenai hukum tanah, yaitu Hukum Barat dan Hukum Adat
karena telah ada unifikasi Hukum Tanah Indonesia.
Dengan demikian telah dihapuskan dari B.W. segala
ketentuan atau pasal-pasal yang mengenai hak-hak kebendaan lainnya atas tanah
dan oleh undang-undang baru itu telah diciptakan hak-hak yang berikut atas
tanah :
f. Hak milik;
g. Hak guna usaha;
h. Hak guna bangunan;
i.
Hak
pakai;
j.
Hak
sewa.
DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas
Tanah dan Pendaftarannya, Cet. 4, Sinar Grafika, Jakarta, 2010,
Boedi Harsono, Hukum Agraria
Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum
Tanah, Djambatan, Jakarta, 1994,
Subekti dan R.Tjitrosudibio, Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, Balai Pustaka, Jakarta, 2014,
Supriadi, Hukum Agraria, Sinar
Grafika, Jakarta, 2012,
Tresna, Hukum Agraria di Indonesia,
Melalui : <https://tresnabuana.wordpress.com/tag/ruang-lingkup-agraria/>,
Data diunduh Senin, 19 Oktober 2015,18:05.
Rafaka, Perbandingan Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Melalui : <mdjiung.blogspot.co.id/2011/01/perbandingan-hak-milik-hak-guna-usaha.html?m=0>,
Data diunduh Senin, 19 Oktober 2015, 18:07.
Wibowo Turnady, Hukum Agraria,
Melalui : <www.jurnalhukum.com/category/hukum-agraria/> , Data diunduh Senin, 19
Oktober 2014, 20:25.
[1] Boedi Harsono, Hukum
Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Pelaksanaannya, Jilid 1 Hukum
Tanah, Djambatan, Jakarta, 1994, hlm. 4
[2] Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Kedua,
Balai Pustaka, Jakarta, 1994, hlm. 4
[3] St. Paul Minn, Black’s
Law Dictionary, 1983, West Publishing Co, dalam Boedi Harsono Hukum Agraris
,… op.cit., hlm. 4.
[4] Tresna, Hukum
Agraria di Indonesia, Melalui : <https://tresnabuana.wordpress.com/tag/ruang-lingkup-agraria/>, Data diunduh Senin, 19 Oktober
2015,18:05.
[6] Rafaka, Perbandingan
Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Melalui : <mdjiung.blogspot.co.id/2011/01/perbandingan-hak-milik-hak-guna-usaha.html?m=0>
, Data diunduh Senin, 19 Oktober 2015, 18:07.
[7] Subekti dan
R.Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Balai Pustaka,
Jakarta, 2014, hlm. 522-527
[8] Wibowo Turnady, Hukum
Agraria, Melalui : <www.jurnalhukum.com/category/hukum-agraria/>
, Data diunduh Senin, 19 Oktober 2014, 20:25.
[9] Adrian
Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet. 4, Sinar
Grafika, Jakarta, 2010, Hlm. 60-61.
[10] Wibowo Turnady, Hukum
Agraria, Melalui : <www.jurnalhukum.com/category/hukum-agraria/>
, Data diunduh Senin, 19 Oktober 2014, 20:30.
[11] Wibowo Turnady, Hukum
Agraria, Melalui : <www.jurnalhukum.com/category/hukum-agraria/>
, Data diunduh Senin, 19 Oktober 2014, 20:40.
[12] Wibowo Turnady, Hukum
Agraria, Melalui : <www.jurnalhukum.com/category/hukum-agraria/>
, Data diunduh Senin, 19 Oktober 2014, 20:40.
[14] Ibid
[15] Wibowo Turnady, Hukum
Agraria, Melalui : <www.jurnalhukum.com/category/hukum-agraria/>
, Data diunduh Senin, 19 Oktober 2014, 20:40.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar